宅建の迷物講師ブログ【宅地建物取引士資格試験】: 10月 2017

2017年10月15日日曜日

さっきの試験問題(H29宅建)の「原文」アップしますた

平成29年10月15日15:00終了の「平成29年度(2017年度)宅建士試験問題の原文」、お留守番のスタッフが17:27にアップしました。

来年度初受験の方、すでに合格された諸先輩方、どうぞご覧下さい。

きょうはチョット寒い感じなので、わたくし迷物は、これから綺麗な女性たち(宅建倶楽部スタッフです)とお鍋でも囲みますわ！

今年度受験した方が見てたら、どーもお疲れ de shi ta ！

※

平成29年度(2017年度)宅建士試験問題の原文 [PDF]

2017年10月14日土曜日

明日2017年10月15日の日曜は、第60回、宅建士試験本番の日。
世界企業グーグルはまだ19歳だけど、宅建は還暦を迎えたのだ。
実にメデタイ！
だから今日のタイトルと画像は、両方「合格」で行きま～す。

ところで、ほどんどの皆さまがご存じの通り、宅建の合格率は毎年15パーセント前後で推移してます。
逆に言えば、毎年85パーセント前後の受験者が「サクラ散っている」んです。
これは、実に縁起が悪い！

それで、厄払いを兼ねて、最初に縁起悪い話をしておきますネ。

（１）ブログ順位付けサイトの凋落

（イ）カス弁護士

皆さまも、数年前までは結構利用していたと思われる「人気ブログランキング」や「にほんブログ村」などのブログ順位付けサイト、2017年～2018年に向けて、凋落傾向が著しくなってきたようですね。

2018年は、宅建関連のカテに弁護士が二人もブログ載せたりしたので、凋落傾向に歯止めがかかるかと期待したのですが、二人ともカス弁護士であることが誰の目にも明らかで、私の期待はハズレでした。

一人の弁護士は7/4を最後に逃亡した模様…。もう一人は自分の教材売るのが主たる目的であるのがバレバレ…。

（ロ）にほんブログ村

わたくし迷物講師の青春時代、東京八王子に好きな家具屋さんがありましたっけ。
その家具屋さん、「家具はムラウチ八王子♪」っていうテレビ宣伝を関東でジャンジャン流してて、その頃のオーナーはとても素晴らしい方でした。

実は、ブログ順位付けサイト「にほんブログ村」はその子孫の方が運営しているのですが、現在では宣伝ベタベタゆえに超見にくいです。

ブログ順位付けサイトの凋落の原因は、バカ子孫の運営者側にもある気がします。

（ハ）凋落の主な原因はどこにあるの？

しかしですね、皆さまご想像の通り、
・宅建関連のカテに二人もカス弁護士が登場した
・バカ子孫の運営者側が宣伝ベタベタはった
としても、それだけがブログ順位付けサイト凋落の原因になるとは、到底思えません。

とすると、凋落の主な原因は、どこにあるのでしょうか？

（２）順位付けサイト凋落の主な原因

話が「もったいぶってるな！」と書いてる自分でも分かるエントリーになっちゃいましたが、ブログ順位付けサイト凋落の主な原因は簡単！

ブログの「内容がツマラナイ」から…。

「内容がツマラナイ」とは、資格試験関連ブログでは「ブログ内容が形骸化」してるという事です。

それで「ブログ内容の形骸化」とは、「会ったこともない読者に向けて適当な事を書いている」ということ。

例えば、もうすぐやって来る宅建士試験の本番を前にして、
「会ったこともない読者に」「メンタルを強化しておこう！」と申し向けること。

わたくし迷物は、会ったこともない受講者から年間数千本のサポート電話を受けて、イロイロ意見(≒説教)しますが、上のような無責任な事は絶対に言いません。

「メンタルを強化しておこう！」は、励ましの言葉としてはウソじゃないです。
でも余りにも抽象的過ぎて、「効き目がない場合」あるいは「副作用の方が大きい場合」が多いから、無責任なんです。

人は皆んな、年齢・性別・学歴・育ち・社会的身分、その他諸々の要素によって、受け取り方が千差万別なんですよね。

「メンタルを強化しておこう！」というブログを読んだ人が、それを実行しようとしたけど出来ず、却って自信を失った結果、イロイロな自称専門家をたらい回しにされ、最後は「アルコール依存症」になって赤城高原ホスピタル行き！ っていう笑えない話の発端が、宅建関連の変なブログだったなんて怖い話もあるんですよ！これホント！

（３）ここからが本題

ここまではイントロ、ここからが本題です。

本題は、迷物講師と「話したことさえない読者」でも、「迷物講師の参考書・テキスト(無料を含む)を利用したことがない読者」でも、下の２つのリンク先を読めば、本試験前日の今の実力よりも「３点アップするマークシートを提出できる人」が多数出るはず、という話です。
おそらく、「年齢・性別・学歴・育ち・社会的身分」に関係なく効き目があるでしょう。

・トイレに行くのは自由
・試験監督員はただのオジサン・オバサン
・お上には血も涙もある

当たりが実感できれば、「メンタルを強化しておこう！」みたいな抽象的なアドバイスより何倍も効き目があるし、副作用もないですぞ！

※ リンク先

下の記事は、平成24年度・25年度・26年度・27年度・28年度と、単体では、本試験直前期の人気ナンバーワンのものです。

受験に際してのハナムケ

宅建試験「マークシート」の裏話

2017年10月8日日曜日

2017年度(平成29年度)の宅建士試験、出題者名簿

2017年度(平成29年度)の宅建試験委員(出題者)名簿は、次の通りです(平成29年6月12日現在、順序不同、敬称略)。

合計27名ですが、内訳は、
☆…新人(13名)
★…昨年度以前にも試験委員を務めた方(14名)
です。

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★ 熊谷則一弁護士
★ 植村京子弁護士
★ 大沼友紀恵東京都市大学共通教育部准教授
★ 三橋博巳元日本大学理工学部教授
☆ 中田裕人国土交通省土地・建設産業局不動産業課長

☆ 佐竹健次国土交通省土地・建設産業局企画課長
☆ 古川陽国土交通省土地・建設産業局地価調査課長
☆ 河野俊郎国土交通省都市局都市安全課長
★ 宇野善昌国土交通省都市局都市計画課長
★ 英直彦国土交通省都市局市街地整備課長

☆ 長谷川周夫国土交通省住宅局総務課長
★ 眞鍋純国土交通省住宅局住宅生産課長
★ 石﨑和志国土交通省住宅局建築指導課長
☆ 淡野博久国土交通省住宅局市街地建築課長
☆ 坂本三郎法務省民事局民事第二課長

★ 栗原秀忠農林水産省経営局農地政策課長
☆ 小野平八郎財務省主税局税制第一課長
★ 坂本基財務省主税局税制第二課長
☆ 川窪俊広総務省自治税務局都道府県税課長
☆ 黒瀬敏文総務省自治税務局固定資産税課長

☆ 大元慎二消費者庁表示対策課長
★ 大野雄一北海道建設部住宅局建築指導課長
☆ 平松紀晴東京都都市整備局住宅政策推進部不動産業課長
★ 柿木秀文神奈川県県土整備局事業管理部建設業課長
★ 竹内鉄治愛知県建設部建設業不動産業課長

★ 西口栄一大阪府住宅まちづくり部建築振興課長
☆ 髙山裕明福岡県建築都市部建築指導課長

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情報ソースはこちら

2017年10月5日木曜日

宅建の民法で悩んでいる人へ

コント演技中の志村けん

（１）イントロ

きょうは、迷物講師作「民法・権利関係の参考書・テキスト」(無料を含む)を使ったことがある人を対象に、市販の参考書で勉強している人にも役立つ記事を書くつもりです。

（２）宅建の合格基準は国が定めている

出題者は、宅建の問題を適当に作っているんじゃないです。
国が定めた基準に従って、ちゃんと作っています。

国土交通省令の一つに「宅地建物取引業法施行規則」という決まりがあります。

その７条で、こう書いてあります（内容は簡略化します）。

…試験は、宅地建物取引業に関する実用的な知識を有するかどうかを判定することに基準を置くものとする。…

この決まりが、国が定めた基準です。

国は出題者に、「宅建取引業に関する実用的な知識を有するかどうかを判定できる」問題を作れ！と命じているのです。

（３）宅建取引業に関する実用的な知識とは何か

じゃ、「宅建取引業」に関する「実用的な知識」とは何でしょうか？

（イ）

「宅建取引業」とは、

１.売買契約
２.交換契約
３.貸借契約(賃貸借契約＆使用貸借契約)

の、どれかの取引にたずさわる商売のことです。

（ロ）

「実用的な知識」とは、普通の国語の意味では、実際に役に立つ知識ということです。

不動産屋さんは扱い物件の金額が高く、ヤクザが紛れ込むなどお客さんに迷惑を掛けてきた歴史があります。

だから「実用的な知識」とは、何かトラブルがあったときでも処理するのに役立つ知識、という意味です。

（ハ）

したがって国が定めた基準、
つまり「宅建取引業」に関する「実用的な知識」とは、

１.売買契約
２.交換契約
３.貸借契約(賃貸借契約＆使用貸借契約)
の、どれかの取引にたずさわる商売をする上で、

何かのトラブルがあったときでも処理するのに役立つ知識、

ということになります。

（４）宅建の民法で悩んでいる人へ

（イ）分量の多さに悩む

多くの宅建受験者は、民法を勉強するときに、その分量の多さに悩んでいます。

でも、今まで書いてきた「国が定めた基準」に照らせば、宅建の民法は、それほどでもないことが分かります。

１.売買契約
２.交換契約
３.貸借契約(賃貸借契約＆使用貸借契約)
の、どれかの取引にたずさわる商売をする上で、

何かのトラブルがあったときでも処理するのに役立つ知識、

を中心に勉強すればいいのです。

（ロ）迷物講師作の参考書・テキストは「国が定めた基準」に従っている

迷物講師が作った参考書・テキスト(民法・権利関係)の目次を、あとで一番下のリンク先から見てみて下さい。

次のようになっています。

第１章　宅建業者の「取引」に直結する契約
第１節　売買契約
第２節　交換契約
第３節　賃貸借契約
第４節　使用貸借契約

この目次の順番は、「国が定めた基準」をちゃんと反映させているのです。

（ハ）対策

交換契約と使用貸借契約は、世の中に事例があまり多くないです。

だから皆さまは、宅建の民法は「売買契約」と「賃貸借契約」を中心に勉強して下さい。

そして、何かのトラブルがあったときでも処理するのに役立つ知識を、少し補充しておきます。

それが、私の参考書・テキストでは「第２章売買契約に付随する話」「第３章主として売買契約のトラブルの話」と続くのです。

私が作った参考書・テキスト(民法・権利関係)で勉強するコツは、
第１章から第３章までにウエイトを置くことです。
そうすれば、民法の全体構造のようなものも見えてくるはずです。

この全体構造のようなものは、単なる丸暗記やゴロ合わせでは絶対に得られないものです。

（５）市販の参考書で勉強している人へ

普通の宅建受験者が持っている参考書は、私の参考書・テキストのような順番では書いてないでしょう。

一番多いのが、民法・権利関係の所を開けた瞬間に「変な人」(制限行為能力者)がイキナリ出てきちゃう参考書です。

志村けんのコントに出てくるような基地外オヤジ(ほぼ成年被後見人！)なんて、不動産屋さんのお客さんには、千人に一人もいないのに…。

でも、すでに勉強を始めてしまった人は今さら参考書を捨てるわけにも行きません。

そこで、都合の良いときでいいから、一度は、私が作った参考書・テキスト(民法・権利関係)の目次の順番でその参考書を読んでみると、何かいい変化が訪れると思います。

※ 関連情報

迷物講師が作った参考書・テキスト(民法・権利関係)の目次

宅地建物取引業法施行規則（試験の基準）第７条

2017年10月4日水曜日

不動産登記に関するエピソード

（１）

退屈とされている宅建の勉強は、誰かさんに「花を添えられた」人が勝ちやすいです。

そこで今回は、わたくし迷物講師が主として2018年度(平成30年度)に受験するかたに向けて、不動産登記に関するエピソードを書きます。

うまく「花を添えられる」といいんですが…。

（２）

上の写真は、日光の二荒山(ふたらさん)神社の、御神木(ごしんぼく)と注連縄(しめなわ)です。

今回は、とかく味気なくなりがちな不動産登記法や民法に興味を持って頂くために、テキストには書いてないことを、御神木と注連縄に関連づけて書きます。

これから書くことは、私の有料教材でも直接には触れていません。

（３）

私たちは、さまざまな財産に囲まれて生活しています。クレジットカード・パソコン・自転車・不動産(土地や建物)など、あげたらキリがないですね。

数ある財産の中で、他人から侵害されては絶対に困る物には、「これは私の物なんだぞ！」ということを、世間一般に知らせる必要があります。

不動産登記の存在理由の根本は、ここにあります。
「この土地は私の所有物なんだぞ！」ということを、世間一般に知らせるために、お上が作ったシステム(登記簿=登記記録)に、自分の名前などを記録しておくのです。

御神木は、数ある木の中でも侵害されては(伐採されては)絶対に困るものです。神様が宿っているとされていますので…。
そこで、「おまいら絶対に伐採するんじゃねぇ～ぞ！」という意味を込めて、御神木には注連縄が巻かれているんです。注連縄は、不動産登記と同じ役目をしていたんですね。

ここまでの話は、私のオリジナルじゃないです。民法学界の重鎮である故我妻栄(わがつま・さかえ)博士が、講義の際によく例に出していたそうです。

（４）

宅建のテキスト・参考書を読むと、「物権の『公示方法』は登記である」なんていう記述に出くわすでしょう。

その際、注連縄のエピソードを知っていると、味気ない民法や不動産登記法にも、少しは「花を添える」ことができるのではないでしょうか？

じゃついでに、もう少しエピソードを…。

（５）

宅建受験者の皆さまは、「一つの登記簿=登記記録は、表題部と権利部に区分して作成される」、なんて習うはずです。

そして権利部の
・甲区には所有権に関する事項
・乙区は所有権以外の権利に関する事項
が記録されます。

じゃ丙区には何を記録しますか？

「宅建受験者をバカにするとぶっ飛ばすぞ！」なんていう声がきこえてきそうですが、丙区なんて無いですよね。

不動産登記法の大元は明治30年代に出来上がりましたが、その頃は何と、甲乙丙丁戊と区が５つもありました(丁は「てい」、戊は「ぼ」と読みます)。
そういう意味では、今のほうがスッキリしていて覚えやすいです。

今は、登記事務を扱うのは登記所(法務省の部局)ですが、明治時代は裁判所が登記事務を行っていました。なんか、司法権と行政権がゴチャゴチャになっている、すごい時代でしたね。

裁判所が登記を扱うなんて、登記が今より重みがあった証拠です。我妻栄博士が例に出していたように、御神木に巻かれた注連縄のような扱いをされていたのかも知れません。

明治になって士農工商が崩れると、不動産取引が自由化されました。自由になった不動産取引は、地券の交付によって行われました。
地券を交付することで、土地の所有権移転の効力が発生したのです。
でも地券の交付なんて、個人的な場所で行われるので、「この土地は私の所有物なんだぞ！」ということを、世間一般に知らせるための方法(公示方法)としては不十分でした。

その不十分さを補うために、お上が作ったシステム(登記簿=登記記録)に、自分の名前などを記録しておく制度が整備されてきました。それが、皆さまがこれから勉強するであろう不動産登記法や民法なのです。

宅建の勉強に、うまく「花を添えられた」でしょうか？

※ 関連情報

我妻栄博士

地券

2017年10月3日火曜日

「２ちゃんねる」改め「５ちゃんねる」

（１）

わたくし迷物講師が、宅建の迷物図書館を始めて約６ヶ月後…。

すなわち1999年(平成11年)5月に、西村博之(戸籍名不明)を名乗る人物の個人サイトとして開設されたのが、「２ちゃんねる」という巨大掲示板です。

その後2009年頃から、西村氏と外国人経営の会社との間で、「２ちゃんねる」の所有権をめぐるゴタゴタが続いているのは、ご存じの通りです。

そのゴタゴタの仕上げか？

2017年10月になって「２ちゃんねる」が「５ちゃんねる」と名称を変更しました。

名称変更に伴い、トップページでは従来の「２ちゃんねる」のロゴに代わって、犬のようなキャラクターが「２」の文字を蹴っ飛ばし「５ちゃんねる」に置き換えるアニメを新たに設置しました。

（２）

どうでもいい話のようですが、宅建受験者の皆さまには、「２ちゃんねる」改め「５ちゃんねる」は、害を及ぼす危険性が非常に大きい掲示板なので書いてみました。

というのは…。

毎年本試験が終わった直後から、つまり今年で言えば2017年10月15日(日)夕方から、拝金主義者の変なブロガー等が「大手予備校が発表する合格予想点に勝手な解釈を加えて」読んでね！なんてすり寄ってきますが、それに乗せられて読み出したら大変な事になるのです。

で、こういう拝金主義者の変なブロガー等に引っ掛かるのは、去年も２ちゃんねる経由が圧倒的に多かったです。

拝金主義者のブログ等は予想がコロコロ変わり、正式発表までの約１ヶ月半もの間「針のむしろ状態に置かれ」仕事等が手につかなくなる人が大勢出るのが、今までの経験則です。

これは、日本のＧＤＰにも大きなマイナスなので(マジ！)、拝金主義者サイトには絶対に行かないことを、毎年強くオススメしてます。

自己採点が芳しくない受験者ほど、拝金主義者サイトに引っ掛かってしまいがちです。

まずは、正式な合格発表までは「２ちゃんねる」改め「５ちゃんねる」には行かないことが、肝要でござりまする！

※ 関連ページorサイト

合格ライン予想についての迷物講師のポリシー

「２ちゃんねる」改め「５ちゃんねる」

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