2016年2月24日水曜日

何も対策すんな! 何も治療すんな!

更新:平成28年2月25日(木)

【誤解されやすい部分があったので、2月25日に加筆・訂正しました】


宅建の迷物講師:於千葉県浦安市某レストラン

俺に孫が生まれるとして、彼はそれを自分では選べない。
せめて死に方だけは自由に選ばせてやりたいが、それさえ
叶わないだろうな。 ニコニコなんか出来ないよ!



わたくし「小口 忍」は実在していますが、「迷物講師」が宅建以外のことを語るときは、仙人の世界に棲む架空の人物の発言であると思って下さると幸いです。

今回は、その「仙人迷物」が、下界を見まわして最近特に感じることを二席申し上げます。

なお、二席とも「身も蓋もない」話で、人情味のかけらもないです。 気を悪くする方が大勢出てくるのは、百も承知です。 それでも書かざるを得ない「仙人迷物」のバカさ加減を、お笑い下さい。


(1)一席目 - 少子化対策

少子化が叫ばれて久しいですが、「仙人迷物」は、何も対策しないのが最良と考えております。
現在の1億2千万人はいかにも多すぎ、大正初期の5千万人が適正人口でしょう。

少子化は何も対策すんな」が「仙人迷物」の意見です。

少子化を放置すると「老後危機」「雇用激変」「介護危機」等になると煽る公共放送局や学者等がいますが、すべて危機を煽ることで「御飯を食べている者の仕業」に過ぎません。

芥川龍之介が「河童(かっぱ)」という小説で言い遺したことが、「少子化は、何も対策すんな!」という「仙人迷物」の意見の根拠です。

※ ヒント

段落「四」で、河童の国では、生まれるかどうかを母親のおなかの中で赤ちゃん自身が判断出来る。父親は「お前はこの世界へ生れて来るかどうか、よく考へた上で返事をしろ」と河童の赤ちゃんに尋ねる!くだり…。

「河童」読んでいない人、読んでも中身を忘れちゃった人は、グーグルでタダで読めるので、一読することをおすすめします。

スマホだと、グーグルで青空文庫のアプリ入れたほうが読みやすいと思います。


(2)二席目 - 癌治療

3人に1人が癌で死ぬ時代ですが、「仙人迷物」は、癌は放置するのが最良と考えております。

癌を放置すると、臓器外に浸潤し他臓器にも転移するので、癌は早期治療が鉄則で、治療は、手術・抗癌剤・放射線の三本柱を徹底するのが常識とされます。
でもその三本柱を常識化したのは、癌治療で「御飯を食べている者(大病院・製薬会社)の仕業」に過ぎません。

私と同じ学年で、慶應出身の医者である近藤誠氏(現在は「近藤誠がん研究所・セカンドオピニオン外来」)が癌放置理論を提唱しています。この理論が、なんと「仙人迷物」の経験値に100%合致しているんですね。
それが、「癌は、何も治療すんな!」という意見の根拠です。

親族、何十人という癌経験者の知人・友人が、近藤氏の言う通りの経過をたどりました。
そして、「癌もどき」だった者は今も元気で、「本物の癌」だった者は亡くなりましたが、亡くなった者でも癌放置理論を実践した人は、 手術・抗癌剤・放射線の三本柱を徹底された者より quality of life を格段に保てたまま旅立ったのは確実でした。

癌は何も治療すんな


※ 参考

「癌もどき」とは転移がない癌のこと。そもそも癌細胞に転移する能力が備わっていないので、何年放置しても大丈夫な癌。

「本物の癌」とは転移がある癌のこと。転移は癌細胞が分裂を始めた時に(医者に発見される何年も前の段階で)すでに多臓器に生じているので、手術・抗癌剤・放射線の三本柱を徹底してもモグラ叩き状態になり、生還することはない。
「本物の癌」は、医者に発見される何年も前の段階で転移が多臓器に生じているので、早期発見しても無駄。早期発見した「つもり」になっているだけ。

これだけ医学が発達した現在でも、最初から「癌もどき」と「本物の癌」を区別できる医者はいない。
なぜなら、性質(たち)が悪い癌かどうかは、50年前と同様、病理医が「癌組織を顕微鏡で目視判定しているだけ」だから。遺伝子検査さえ確立していないのが、現状だ!

2016年2月17日水曜日

安上がりで効率的に合格する方法

今回は(も) 、「予備校や出版社をイラッ!とさせる」記事です。
受験者の皆さまに「お金を使わない」ことを呼びかけます。

安上がりで効率的に合格するには、どんな方法があるでしょうか?


(1)第一の方法

第一の方法は、迷物図書館にある、

 ・ 参考書・テキスト

 ・ 過去問ドリル

 ・ 過去問解説集

の三点セットを使うことです。


(2)第二の方法

第二の方法は、ファンタ特別室にある、

 ◆ 参考書・テキスト

 ◆ 連続して解けるドリル(一問一答)

 ◆ 過去問解説集(分野別テーマ別)

 ◆ ネットスクール(宅建業法)

の四点セットを使うことです。


(3)第一の方法より第二の方法のほうが「安上がり」で「効率的」

(イ)第二の方法のほうが「安上がり」

第二の方法(ファンタ特別室を利用する方法)は、市販の参考書を買わないで済むように作りました。だから、第一の方法より「安上がり」です。

(ロ)第二の方法のほうが「効率的」

第二の方法(ファンタ特別室を利用する方法)には、ネットスクール(宅建業法)というコンテンツがあり、参考書・テキストを利用する際に、このネットスクール(宅建業法)を併用すると本試験での出題率4割 (50問中20問出題の宅建業法の成績がすぐに上がるようになります。だから、第一の方法より「効率的」なのです。

(ハ)余談

勉強は、開始時期ともに宅建業法を優先させて下さい。
一番安上がりで効率的な勉強法は、上記「ファンタ特別室」で、次の順番にやることです。

1.
宅建業法の「参考書・テキスト」を読む。その際、必ずネットスクール(宅建業法)を併用する。

2.
各テーマごとに、「参考書・テキスト」からリンクされている「関連ドリル(連続して解けるドリル=一問一答)」を解く

3.
1.2.が終わったら、「過去問解説集(分野別テーマ別)」を解く

繰り返しますが、上記1.3.は宅建業法が優先です。

以上を守って、宅建業法の過去問が9割以上正解できないなら、どんな市販の参考書を買っても無駄です。どんな予備校の世話になっても同じく無駄です。

お金を使うのはもちろん勝手ですが、ファンタ特別室にある「宅建業法の過去問が9割以上正解」できるようになってからがいい、と真剣に思ってます!


(4)ファンタ特別室の入り方

ファンタ特別室は、検索しても出てこない非公開サイトです。
でも完全無料で、皆さまの個人情報が抜かれることもないので、安心して入れます。

ユーザー名・パスワードともに、半角英数で 画像にある5文字 を入力するだけで入れちゃいます。

下のリンク先からどうぞ! [ユーザー名・パスワードの入力を求められたら画像にある5文字を半角英数で入力して下さい]




 ◆ ファンタ特別室 top page



 ◆ ファンタ特別室 参考書・テキスト



 ◆ ファンタ特別室 連続して解けるドリル(一問一答)



 ◆ ファンタ特別室 過去問解説集(分野別テーマ別)



 ◆ ファンタ特別室 ネットスクール(宅建業法)



※ 参考 過去の記事

 ◆ ファンタ特別室を【完全無料化】




(5)その他

ファンタ特別室の「使い方に関する質問」があったら、スタッフの doremi に訊いて下さい。

プライベートでコーチいたします【匿名可・無料】
   
速やかに回答させます。


2016年2月10日水曜日

非法律科目の重要性



宅建は四肢択一式50問が出題される、法律の試験です。
でも例外が3問あります。

1.不動産の統計
2.宅地の知識
3.建物の知識

の三つは、非法律科目です。

この三問は法律に直接関連しないので、最近は、ナメて掛かる受験者がとても多いです。
そのためだと思いますが、予備校や講師の非法律科目に関する解説には、まともなものが無きに等しいです。

そのような現状から、この三問の不出来が原因で1~2点差で「サクラ散る」人が最近多いように感じます。

そこで今回は、上の三つからの「宅地の知識」の解説[平成27年度問49]をしてみます。

受験者の皆さまは、これからする私の解説程度の知識が、「最低限備わっていないと1~2点差でサクラ散る危険性が大であることを、心に焼き付けておいて下さい。

もし、ご自身がお使いの「過去問解説集」や「過去問ドリル」の解説が、これからする私の解説より劣る場合は、ネットでも何でも使って補充しておくことを強くオススメします(最低でも過去15年分について)。

なお5問免除者は、上記の非法律科目は出題されないので、今回の記事はスルーして下さい。



(1)平成27年度問49の問題

土地に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。

1 我が国の低地は、ここ数千年の間に形成され、湿地や旧河道であった若い軟弱な地盤の地域がほとんどである。

2 臨海部の低地は、洪水、高潮、地震による津波などの災害が多く、住宅地として利用するには、十分な防災対策と注意が必要である。

3 台地上の池沼を埋め立てた地盤は、液状化に対して安全である。 

4 都市周辺の丘陵や山麓に広がった住宅地は、土砂災害が起こる場合があり、注意する必要がある。



(2)平成27年度問49の問題と解説

土地に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。

[問題]

1 我が国の低地は、ここ数千年の間に形成され、湿地や旧河道であった若い軟弱な地盤の地域がほとんどである。

[解説]

適当。本肢の「低地」は、「山地」に対する意味で使われていると思われる。山地を形成する岩石は、さまざまな作用で風化し、雨などで供給される水によって浸食され、土砂となって下流側・海側に運ばれ「低地」になる。私たちが現在目にしている「低地」は、おおむね最近数千年の間に、このような過程を経て形成されたものだ。そして「低地」は、湿地や旧河道(昔の河の跡)だった若い(最近数千年の)地盤の地域がほどんどだ。例えば今の東京都心・下町は、徳川家康以来、湿地が地盤改良された地域だ。

[問題]

 臨海部の低地は、洪水、高潮、地震による津波などの災害が多く、住宅地として利用するには、十分な防災対策と注意が必要である。

[解説]

適当。臨海部(海に臨んでいる所)の低地は、海面との高低差が少ないので、洪水、高潮、地震による津波などの災害が多い。だから、住宅地として利用するには、十分な防災対策や注意(例:市町村が配布しているハザード・マップなどを参照して、避難経路を把握しておくこと)が必要、という理屈になる。

[問題]

3 台地上の池沼を埋め立てた地盤は、液状化に対して安全である。

[解説] 正解肢

最も不適当。液状化は、地震の揺れで地下水や砂が地上に噴出し、建物が倒壊したり曲がったりして被害を受ける現象だ。このような液状化は、埋立地の場合に発生しやすい。埋立地は、埋め立て前の池・沼・海の水分が抜け切れていないおそれがあるからだ。そこがたとえ台地上の地盤であっても、池や沼を埋め立てたのであれば、液状化に対して安全だとは言えない。

[問題]

4 都市周辺の丘陵や山麓に広がった住宅地は、土砂災害が起こる場合があり、注意する必要がある。

[解説]

適当。丘陵は、なだらかな丘(概ね海抜300m以下)のことであり、ご存じ多摩丘陵・狭山丘陵などの例がある。丘陵それ自体は土砂災害に直結するものではない。しかし、都市周辺の丘陵に広がった住宅地は、土砂災害を無視した悪質業者が開発したものも散見されるので、注意する必要がある。また、山麓は山の麓(ふもと)のことであり、平成26年に広島市の安佐北区や安佐南区の住宅地を襲った大規模な土砂災害を見れば分かるように、土砂災害が起こる場合があり、注意する必要がある場所だ。

2016年2月6日土曜日

「元金均等」と「元利均等」の違い



最近の住宅金融支援機構法の問題で、「証券化支援事業(買取型)において、機構による譲受けの対象となる貸付債権は、償還方法が毎月払いの元利均等の方法であるものに加え、毎月払いの元金均等の方法であるものもある」というのが出ました[平成27年度問46肢2]。


(1)普通の解説

証券化支援事業(買取型)において、支援機構による譲受けの対象となる貸付債権は、償還方法が毎月払いの元利均等の方法と、毎月払いの元金均等の方法がある。したがって、本肢は正しい。

こんな解説が一般でしょうが、これで満足するような人は、まず今年の試験ダメでしょうね。

上の解説は、問題文を繰り返しているだけで、理由が全然書いてないです。理由無しの解説に満足してる人は、問題をチョットひねられたらお手上げになっちゃうからダメなんです。

いくら過去問が大切だと言っても、過去問そっくりそのままの問題は、もう出ませんよ。


(2)形式的な理由

「独立行政法人住宅金融支援機構業務方法書」の第3条第6号には、貸付債権は、「原則として、毎月払いの元金均等又は元利均等の方法により償還されるものであること」と書いてあります。

これが、上に書いた問題[平成27年度問46肢2]が、正しい肢になる形式的な理由です。

でも、こんな形式的な理由で満足するような人も、まず今年の試験はダメでしょうね。
理由無しの解説に満足してる人と五十歩百歩で、問題をチョットひねられたら、やはりお手上げになっちゃうからです。

これを防ぐには、「実質的な理由」を知る必要があります。

「独立行政法人住宅金融支援機構業務方法書」に、貸付債権は、「原則として、毎月払いの元金均等又は元利均等の方法により償還されるものであること」と書いてあるけどそれはなぜ? を探るのが「実質的な理由」を知ることです。

つまり、ローンの償還方法には「元金均等」と「元利均等」があるのはなぜ? を勉強するのが「実質的な理由」を探ることであり、このように行動することが、皆さまがこれからすべき宅建試験の勉強なんです。


(3)実質的な理由

ローンの償還方法に「元金均等」と「元利均等」がある実質的な理由は、住宅ローンが一般的になった高度経済成長の頃(昭和40年前後)から、この両者が利用されてきたという歴史があるからです。

どんな試験でも、成績が良い人というのは、実質的な理由を「もう少しだけ掘り下げた」もんです。

ここでの掘り下げは、「元金均等」と「元利均等」の違いって何なの? という事です。


(4)「元金均等」と「元利均等」の違い

(イ)「元金均等」

「元金均等」方式は、毎回の返済額が元金を均等割にした額と利息の合計となる算出方式です。

最初のうちの返済額は多いけれど、元金の減少に比例して利息分が減り返済額が減少していくのが特徴。

元金が均等に減るため、元利均等返済と比較すると利息総額(=返済総額)が安くなります。

(ロ)「元利均等」

「元利均等」方式は、毎回の返済額となる元金と利息の合計が、返済開始から終了まで均等となる算出方式です。

毎回の返済額が一定であるため、無理の無い返済が出来るのが特徴。

その代わり、最初のうちの返済額の利息の割合が高く、結果としては元金の減りが遅くなります。

(ハ)具体例

例えば2000万円借りて、年2.5%の固定金利で20年間(240回)払う場合、

「元金均等」方式だと、毎月の支払いは、初回は12万5千円、120回目は約10万4千円、240回目は約8万4千円になります。
返済総額は約2,502万円、利息総額は約502万円です。

「元利均等」方式だと、毎月の支払いは、初回から240回目まで同額の約10万6千円になります。返済総額は約2,544万円、利息総額は約544万円です。

返済総額、利息総額ともに多くなるのは「元利均等」方式ですね。
上の計算は20年間(240回)払う場合なので、35年間(420回)払うのが普通の住宅金融支援機構のフラット35を使う場合は、「元利均等」方式は返済総額、利息総額がさらに増加しますね。

これから取引士を目指す皆さまは、「これくらいの『意味』を知っておいてね!」という試験委員からのメッセージが、私には聴こえてきます…。

意味』ないし『実質的な理由』に無関心な法律の勉強は、やらないのと同じです!